मालमत्तेचे इंडेक्सेशन म्हणजे काय?

Blog No. 2024/ 165.  

Date: 27^th ,July 2024

मित्रांनो,

            अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन यांनी मंगळवारी सादर केलेल्या अर्थसंकल्पात दोन जरा वेगळ्या टर्म्सचा उल्लेख केला,ज्या सर्वसाधारण माणसाला लवकर कळण्यासारख्या नव्हत्या.त्यातील पहिली म्हणजे इंडेक्सेशन दुसरी म्हणजे एंजल टॅक्स. आजच्या या ब्लॉगमध्ये इंडेक्सेशन याविषयी सविस्तर चर्चा करणार आहोत.

सविस्तर:                                                              

            अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन यांनी मंगळवारी दीर्घकालीन भांडवली नफा करात अनेक बदल केले. यातील प्रमुख बदलांपैकी एक म्हणजे मालमत्तेच्या विक्रीवरील इंडेक्सेशन फायदे काढून टाकणे.लाँग टर्म कॅपिटल गेन टॅक्स (LTCG) दर 20 टक्क्यांवरून (इंडेक्सेशनसह) 12.5 टक्के (इंडेक्सेशनशिवाय) कमी करण्यात आला असला तरी, सोशल मीडियावर या निर्णयावर मोठ्या प्रमाणावर टीका झाली. यामुळे भारतातील प्रमुख रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सच्या शेअरच्या किमतीतही घसरण झाली.

रिअल इस्टेटमध्ये इंडेक्सेशन म्हणजे काय?

भारतात मालमत्तेचे इंडेक्सेशन

भारतातील मालमत्तेचे इंडेक्सेशन म्हणजे भांडवली नफ्यावर कराची गणना करताना मालमत्तेच्या खरेदी किंमतीला महागाईनुसार समायोजित करणे. यामुळे खरेदी किंमतीला सध्याच्या मूल्याशी समायोजित करून कराचे ओझे कमी करण्यास मदत होते.

 इंडेक्सेशनची गणना कशी करावी?

इंडेक्सेशनसाठी कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) वापरला जातो, जो भारतातील केंद्रीय प्रत्यक्ष कर मंडळ (CBDT) द्वारे प्रकाशित केला जातो. CII महागाई मोजण्यास आणि त्यानुसार खरेदी किंमतीला समायोजित करण्यास मदत करतो.

खरेदी किंमतीची इंडेक्सेड किंमत गणनेची सूत्र

संपादन खर्चाची इंडेक्सेड किंमत = (विक्री वर्षासाठीचा CII/खरेदी वर्षासाठीचा CII)X मूळ खरेदी किंमत

गणनेचे उदाहरण

- मूळ खरेदी किंमत: ₹50,00,000

- खरेदी वर्ष: 2005-06

- विक्री वर्ष: 2023-24

इंडेक्सेड खर्चाची गणना करण्याचे चरण:

1. कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) ठरवा:

   - खरेदी वर्षासाठीचा CII (2005-06): 117

   - विक्री वर्षासाठीचा CII (2023-24): 348

2. सूत्र वापरा:

संपादन खर्चाची इंडेक्सेड किंमत = (348/117)/  50,00,000 = 2.974

संपादन खर्चाची इंडेक्सेड किंमत = 50,00,000 X 2.974 = 148,70,000

3. इंडेक्सेड खर्चाची गणना करा:

 भांडवली नफ्याची गणना:

- विक्री किंमत: ₹2,00,00,000

- संपादन खर्चाची इंडेक्सेड किंमत: ₹1,48,70,000

- भांडवली नफा= विक्री किंमत - संपादन खर्चाची इंडेक्सेड किंमत

  भांडवली नफा = 2,00,00,000 - 1,48,70,000 = 51,30,000

कराचे परिणाम:

भांडवली नफा  ₹51,30,000 वर कराची गणना केली जाईल. कर दर हे अल्पकालीन किंवा दीर्घकालीन भांडवली नफ्यावर अवलंबून असते:

- अल्पकालीन भांडवली नफा (जर मालमत्ता 24 महिन्यांपेक्षा कमी काळासाठी धरली गेली असेल) यावर व्यक्तीच्या आयकर स्लॅब दराने कर लावला जातो.

- दीर्घकालीन भांडवली नफा (जर मालमत्ता 24 महिन्यांपेक्षा जास्त काळासाठी धरली गेली असेल) यावर इंडेक्सेशनच्या फायद्यासह 20% दराने कर लावला जातो.

            वरील उदाहरण थोडक्यात समजावून सांगतो.मी 2005-06 मधे रु. 50.00 लाखाला एक घर विकत घेतले आणि ते 2023-24 मधे रु. 200.00 लाखाला विकले. मी घर विकत घेतले तेव्हा CII (2005-06) हा  117 आणि CII (2023-24) चा 348 आहे. आताच्या म्हणजे CII (2023-24) प्रमाणे 2005-06 ला माझ्या घराची किंमत होती.म्हणजे CII (2023-24) च्या 348 ला CII (2005-06) च्या 117 भागायचे,भागाकर येईल 2.974 त्याला खरेदी किंमतीने म्हणजे रु. 50.00 लाखाने गुणले की किंमत येते रु.148,70,000. आता विक्री किंमतीतून म्हणजे रु. 200.00 लाखातून रु. 148.70 लाख वजा केले तर भांडवली नफा रु.51.30 लाख इतका यायचा. याच्या 20% इतका कर आकरला जाई म्हणजेच रु. 10,26,000 इतका. आता हे इंडेक्सेशन काढून टाकल्यामुळे विक्री किंमत – वजा – खरेदी किंमत = भांडवली नफा. रु. 200.00 लाख – रु.50.00 लाख भांडवली नफा रु. 150.00 लाख यावर कर 12.5% म्हणजेच रु.  18.75 लाख एवढा कर लागेल. याचा अर्थ कराचा दर कमी केला आहे,या भ्रमात कुणी राहू नये.

समारोप:

            थोडक्यात अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन यांनी कळत नकळत आपल्या खिश्यातून अलगद पैसे काढण्याचे आणि सरकारचा खजिना भरण्याचे काम केले आहे. अर्थात देशाचा विकास हवा असेल तर थोडा भार सहन करायला हवा. पण तो मध्यम वर्गीय आणि उच्च मध्यम वर्गीय लोकांनीच कां सोसायचा?, याचा अर्थ हाच की ते आर्थिक साक्षर आहेत आणि हे सगळे देशाच्या विकासासाठी चाललंय हे त्याला कळतं,यासाठी आर्थिक साक्षरतेची किंमत त्यालाच मोजायची आहे.बाकी 80 कोटी मोफत राशनमधे खुष आहेत आणि श्रीमंत,गर्भ-श्रीमंत यांना कशाचेच काही घेणे देणे नाही.त्यामुळे मध्यम वर्गीय आणि उच्च मध्यम वर्गीय लोकांनी जगतगुरु तुकाराम महाराजांनी म्हटलंय “तुका म्हणे उगी रहा आणि जे जे होईल ते ते पहा” त्याप्रमाणे पहात राहायचे,अर्थात दुसरे काय आपल्या हातात आहे.     

            तुम्हाला आजचा ब्लॉग कसा वाटला ते कमेन्ट बॉक्स मध्ये जरूर लिहा. पुढचा ब्लॉग येईपर्यंत आपली आणि आपल्या परिवाराची काळजी घ्या. स्वस्थ रहा,आनंदी रहा,मस्त जगा.     

 

 

प्रसाद नातु, पुणे